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La Casota — día de visita

Una sola página para el recorrido: qué necesitamos que llegue a ser esta finca, qué hay en cada sitio y qué verificar antes de irnos.

Interno · confidencial · no compartir
Las tres respuestas que necesitamos de esta visita
1
El camino de 9 a 11+ habitaciones en suite. ¿Se consigue mediante reconfiguración en obra menor de los edificios existentes — y qué muros exactos lo deciden?
2
Dónde va cada espacio que falta. Yoga 50–60 m² (¿cúpula en un bancal?), comedor para 30, sala para 15–20, ~100 m² de zona operativa, parking para 12+.
3
El coste realista. ¿Cabe toda la reforma dentro de ~400.000 €?
La frase que lo decide todo: «¿Es La Casota viable como retiro boutique de 11 habitaciones bajo este modelo y presupuesto, principalmente mediante obra menor? Sí / No / Sí con condiciones.»
Vista de pájaro — qué hay en cada sitio

Dibujado a partir de la foto de dron del dossier (p.7) y del plano Sigpac (p.17). Sin escala. El acceso entra por el oeste; Campell está justo al este; la sierra del Cavall Verd queda al sur, frente a las terrazas de la piscina.

campo — olivos · algarrobos · cítricos · huertalímite parcelaCampell →camino de acceso (oeste)parking4 hoy → 12+8RIURAU · 285 m²12 arcos de piedra · 2 alas1jardínpatio5LAVADERO 36 m²2CASA DE LA ESTUFA · 110 m²2 plantas · placas solares34LA TORRE · 143 m²muros de atalaya mora · Bien Cultural · porches S+ ESTUDIO 26 m²6CUADRA 37 m²PISCINA 33 m²terrazas 170 m² · almacenes 122 m² DEBAJO79CÚPULA (propuesta)bancal agrícola · verificar ubicaciónbancales↓ sierra del Cavall Verd (sur, frente a la piscina)N
mantener y refrescarcambio de usonuevo — no existe aúninfraestructura
Comprobar el límite al caminar: la foto de dron muestra una pista y una pequeña construcción en el borde norte — según el Sigpac podrían ser del vecino. Confirmar sobre el terreno la línea exacta de parcela (hay 17 referencias catastrales).
Edificio por edificio — hoy → futuro
1

Riurau · 285 m² joya · mantener + convertir

12 arcos de piedra, porche al patio — el edificio que define la marca

Ala de los arcos hoy4 habitaciones en suite con salida al jardín
FuturoLas mismas 4 suites, solo refrescadas: cal, terracota resellada, baños nuevos, ropa y mobiliario. Arquitectura intacta.
Ala de recepción hoy2 salones + comedor + cocina principal + recepción + 1 suite
FuturoCocina abierta + comedor interior para 30 + 1–2 habitaciones NUEVAS sacadas de un salón → el ala suma 4–5 habitaciones
Decisivo sobre el terreno: ¿los muros entre salones son de carga o tabiques? ¿La fontanería admite un baño nuevo? ¿Caben 2 camas de 135 + 60–80 cm de separación + circulación en cada habitación (25–30 m²)? ¿Sobrevive el comedor de 30? Riesgo acústico: dormitorios nuevos junto a cocina y comedor — ¿coste de la mitigación?
2

Casa de la Estufa · 110 m² convertir

Dos plantas, cubierta con placas solares

Arriba hoy2 dormitorios compartiendo un baño (2 lavabos, 2 duchas, WC aparte)
Futuro2–3 suites — el baño compartido se divide en individuales
Abajo hoyCocina + recibidor + salón con estufa de leña, salida al jardín
FuturoSalón / taller interior para 15–20 en torno a la estufa; cocina eliminada
Decisivo sobre el terreno: ¿caben de verdad 3 suites arriba, o son más realistas 2 amplias? ¿Tamaños resultantes (12–15 m²) comercialmente viables? Los dormitorios quedan ENCIMA del taller — ¿coste del aislamiento acústico de suelo? ¿Estufa y chimenea seguras? ¿Acceso al jardín sin escalones?
3

La Torre · 143 m² + 58 m² de porches decisión en la visita

Muros de atalaya mora del s. XI — protegidos como Bien Cultural · una planta · porches con vistas

Hoy2 salones (34 + 22 m²) + 1 dormitorio + cocina + bañera de hidromasaje
Opción A (Sasha)Todo comunal — taller, comedor secundario, salón, juego infantil. 0 habitaciones.
Opción B3 suites premium en planta baja. 0 comunal.
Opción CHíbrido — 1–2 habitaciones + zona comunal pequeña
EL muro crítico: ¿el muro entre los dos salones es de carga? Decide entre A, B y C — y si no se puede tocar en absoluto, es bandera roja para todo el plan. Para B: ¿por dónde entra la fontanería de los baños? Pedir al arquitecto recomendación + diferencia de coste entre opciones.
4

Estudio · 26 m² sigue a La Torre

Pared con pared con La Torre

Hoy1 dormitorio pequeño con cocinita
FuturoO 1 suite individual — o integrado en la zona comunal de La Torre (Opción A de Sasha)
Decisivo sobre el terreno: ¿estructura sana? ¿Cocinita eliminable en obra menor? ¿Cómo funciona físicamente la integración con La Torre?
5

Lavadero · 36 m² pregunta abierta

Balsa de piedra bajo arcos, nenúfares, peces — icono fotográfico

Dos caminosMantenerlo tal cual como activo de marca — o convertirlo en 1–2 habitaciones solo si NO exige obra mayor
Decisivo sobre el terreno: ¿humedades? ¿grietas? ¿Qué costaría de verdad la conversión, y compensa perder el icono?
6

Cuadra · 37 m² segunda opinión

Hoy cuadra / almacén

IdeaSala de tratamientos para masaje prenatal (15–20 m²) — o en su lugar una pérgola tranquila en otro punto
Decisivo sobre el terreno: Sasha dice NO (techos bajos, humedad). Recorrerla nosotros: ¿altura? ¿humedad? ¿Podría funcionar — y a qué coste?
7

Almacenes bajo la piscina · 122 m² convertir · equipo + operaciones

Sótanos bajo la terraza de la piscina

FuturoLa zona operativa invisible: lavandería, almacén, oficina del anfitrión, 2–3 habitaciones de equipo, habitación de guardia en semanas de retiro con entrada independiente
Decisivo sobre el terreno: ¿altura de techos? ¿humedad? ¿hay electricidad? ¿por dónde entraría una entrada discreta? Modelo de casa con equipo — sin recepción ni lobby: aquí es donde la operación debe desaparecer.
El recuento — de 9 a 11+
Edificio
Hoy
Meta
Δ
Riurau — ala de arcos
4
4
—
Riurau — ala de recepción
1
4–5
+3–4
Casa de la Estufa arriba
2
3
+1
La Torre (Opción A)
1
0
−1
Estudio (Opción A)
1
0
−1
HABITACIONES DE HUÉSPEDES
9
11–12
+2–3
Bajo piscina — solo equipo
0
2–3
+2–3
Lavadero (si es viable)
0
1–2?
+1–2?

Cada habitación compartible debe admitir 2 camas de 135 cm en somieres independientes (juntas forman 270 super-king, separadas dejan 60–80 cm entre ambas) más una cuna — requisito de confort en embarazo, no preferencia. Mínimo 22 m².

Cuatro cosas que aún no existen

Yoga 50–60 m² nuevo

Plan: cúpula geodésica sobre un bancal agrícola, sin cimentación permanente, comunicación previa (8–25K €). Alternativa: tarima/pérgola de madera con cristal (15–30K €). Último recurso: doble uso de una sala del riurau (0 €).

En la visita: recorrer los bancales — buscar el llano con mejor vista al Cavall Verd Y acceso sin escalones; fotografiarlo. El ayuntamiento se mostró favorable informalmente: ¿el trámite es comunicación previa o declaración responsable?

Piscina: renovación + barrera infantil mejora

Plan: vaciar y revestir vaso y borde en microcemento efecto piedra; ocultar la maquinaria tras un murete encalado; barrera infantil de vidrio sin marco donde la ley lo exija; ¿climatizada?

En la visita: ¿vaso agrietado más allá de reparación con microcemento? (bandera roja) ¿Estado de la maquinaria? Recorrer el perímetro y marcar dónde va la barrera.

Muros de seguridad nuevo

Plan: muros de piedra seca en caliza de la Marina Alta a lo largo de los bordes de ladera (90–100 cm, encalados).

En la visita: recorrer cada borde pensando en niños; listar cada punto que necesita protección anticaídas; coste por metro lineal.

Seguridad + parking nuevo

Plan: puerta motorizada, 3 cámaras, cerraduras inteligentes, cajas fuertes, detectores de humo. Parking de 4 → 12+ coches. Cableado de baja tensión durante la reforma, no después.

En la visita: ¿dónde cabe realmente el parking de 12+? ¿Posición de la puerta? ¿Las puertas de las habitaciones son lo bastante uniformes para cerraduras inteligentes?

La lista de verificación

⚠ Banderas rojas — cualquiera de ellas tumba la operación

☐ El muro entre salones de La Torre es de carga e intocable
☐ Vaso de la piscina agrietado más allá del microcemento
☐ Acceso demasiado estrecho para un minibús de 16 plazas con equipaje

Estructura

☐ Cubiertas de todos los edificios — la del Riurau tiene ~28 años: ¿intervención en 5 años?
☐ Muros: asientos, humedades, grietas — ¿algo que fuerce obra mayor?
☐ ¿Los huesos (piedra, terracota, vigas, arcos) aguantan con solo cal + resellado?
☐ Bien Cultural: ¿el ámbito de protección es solo la torre o más?

Agua, luz, saneamiento

☐ Pozo: ¿produjo durante la sequía 2023–24? ¿Concesión de aguas registrada? ¿Respaldo de red?
☐ Electricidad: ¿kW contratados? ¿Monofásica o trifásica? ¿Suficiente para 11 habitaciones + clima + cocina + lavandería?
☐ Fosa séptica: ubicación, estado, capacidad para 30 personas en continuo, coste de mejora
☐ Internet / fibra
☐ Clima en cada habitación — ¿por dónde van unidades y conductos?

Acústica (crítica en embarazo)

☐ Ningún dormitorio compartiendo muro con cocina, comedor, yoga, salón o pasillo transitado — donde se incumpla, ¿mitigación y coste?
☐ Habitaciones de la Casa de la Estufa sobre el taller: coste del suelo flotante
☐ Sobrecoste de insonorización por baño (puertas macizas, juntas, cisternas silenciosas)
☐ Comportamiento real muro a muro entre dormitorios — medido, no supuesto

Accesos y seguridad

☐ Recorridos sin escalones: cada dormitorio → piscina, comedor, yoga, tratamientos
☐ Camino: ¿asfaltado hasta la puerta? ¿Espacio de giro para el minibús?
☐ Recorrido de seguridad infantil: bordes de ladera, piscina, terrazas

Preguntar a Sasha ese día

☐ Licencia: hoy 6 plazas — dice que ampliar es fácil. ¿Proceso y plazos exactos?
☐ Situación de los vendedores — ¿presión de calendario por su parte?
☐ Reactivar la conversación con el ayuntamiento sobre la cúpula — ¿quién habló con quién?
☐ ¿Planos o documentación de la restauración del 97–98 en manos de los propietarios?
Antes de salir de la finca: el arquitecto se pronuncia — viable en obra menor / viable pero con obra mayor / no viable / requiere verificación — para cada edificio, con una primera horquilla de coste frente al sobre de ~400.000 €. Si el recorrido acompaña, pedimos el informe escrito y los honorarios cerrados allí mismo.

Fuentes: dossier del agente (aérea p.7, Sigpac p.17), brief de viabilidad para el arquitecto, checklist de la primera visita (18 abril), correspondencia con Sasha / Inmo-Expert. Documento interno de trabajo — valoraciones sin verificar hasta el informe del arquitecto.

Actualización — informe de gastos del vendedor (recibido 29 jul)
+ DOS MÁS (Sasha, 29 jul). (1) La licencia de casa rural se transfiere con la venta — «como un cambio de titularidad». Principio confirmado; verificar igualmente el trámite y plazo exactos para no romper la continuidad desde 1998. (2) NUEVO: existe además una Licencia de Apertura de Negocio del Ayuntamiento que cubre servicio de comida a los huéspedes. Es una ventaja real — una licencia de actividad con servicio de comidas, con sus requisitos sanitarios, suele ser uno de los permisos más lentos de conseguir desde cero. VERIFICAR: (a) su alcance — ¿cuántos comensales, y está ligada a las cocinas actuales?; (b) transferencia por cambio de titularidad en el ayuntamiento; (c) LA CLAVE para la reforma: nuestro plan traslada la cocina principal (cocina abierta nueva en el ala de recepción del Riurau, cocina de la Casa de la Estufa eliminada) — ¿reubicar la cocina obliga a modificar la licencia de apertura y a una nueva inspección de Sanidad, y qué exige el servicio comercial para 30 a la nueva cocina?
LICENCIA ACLARADA (Sasha, 29 jul). Es una Licencia de Casa Rural — sin caducidad con la ley actual — que cubre solo 2 edificios: Riurau + Casa de la Estufa. Capacidad registrada hoy: 6 habitaciones × (doble + individual extra) = 18 plazas. Según ella «se puede modificar en Turismo» para más habitaciones/plazas. Qué significa para el plan: las habitaciones nuevas del ala de recepción del Riurau y de la Casa de la Estufa quedan DENTRO de los edificios licenciados (bien); cualquier habitación en La Torre, el Estudio o el Lavadero exigiría AÑADIR esos edificios a la licencia. VERIFICAR POR ESCRITO: (a) el máximo de plazas que permite la figura de casa rural en la Comunitat Valenciana — nuestro modelo necesita ~22+; si la figura tope por debajo, cambia el propio vehículo; (b) proceso y plazos exactos de la modificación en Turisme; (c) si los dos números de registro CV-ARU000036-A / CV-ARU000058-A corresponden a los dos edificios; (d) el trámite de cambio de titularidad para no romper la continuidad desde 1998.
El agua es DE RED, no de pozo. Conexión a la red municipal («abundante y asequible», 449 €/año); el pozo es auxiliar, de 10 m, solo para pluviales. Reduce el riesgo de suministro — pero cambia la pregunta: verificar presión y capacidad de la red para 30 personas + piscina + riego, y si el pozo está siquiera registrado.
Electricidad: híbrida solar desde 2022. 12 placas cubren el día incl. bomba de piscina; factura de red 85–185 €/mes. Confirma un consumo doméstico ligero — lo que hace probable una potencia contratada BAJA. La pregunta kW / monofásica-trifásica sigue sin respuesta y ahora importa más, no menos.
Piscina: admisión discreta. El informe recomienda vaciarla cada 1–2 años para «reparar y sellar juntas o azulejos deteriorados». Preguntar: ¿cuándo se vació por última vez, qué se reparó, hay grietas recurrentes? Alimenta directamente la bandera roja del microcemento.
Internet por antena, no fibra. Enlace WISP con repetidores por la finca; coste «pendiente». Para nuestros huéspedes no basta — verificar disponibilidad de fibra en Campell, o planificar Starlink + respaldo.
Los gastos confirman escala de vivienda. IBI 277 €/año, basuras 273 €, seguro ~1.000 € (estimación básica). Minúsculos — y NO representativos de nuestra operación: esperar recatastro tras la reforma, seguro comercial por un múltiplo, suministros al alza. La base legal de empleada del hogar, 1.070 €/mes, es un ancla útil para el modelo de personal.
El desbroce contra incendios es partida real. 1–2 veces/año, ~400–500 € externalizado — confirma la franja defendible. 8 bancales de secano (olivos + algarrobos), sin riego: coherente con la ubicación de la cúpula.
Sigue faltando por su parte: kW contratados y fases, fosa séptica (ni se menciona — el agua ENTRA de red, el saneamiento no se explica), calefacción. Los vendedores ofrecen una lista de contactos locales de confianza (jardineros, mantenimiento) — pedírsela a Sasha en cualquier caso.